【課程大綱】

引子

第一章  識別三大財務報表內部項目的內部鉤稽關系

必查科目：在企業資產中通常占有較大份額的科目；具體包括應收賬款、存貨、固定資產和損益類的營業收入條件審查科目：當有關科目達到一定數額比例時才予以審核；包括待攤費用、預付賬款、其他應收款、長期股權投資、長期待攤費用、無形資產、在建工程、實收資本、資本公積、投資收益、營業外收入審核要點：從銀行的角度出發，核實企業的真實財務狀況，準確反映企業真實償債能力

一、利潤表內部項目的內部鉤稽關系

1、操縱收入的確認時點及其識別

2、虛構銷售事項及其識別

3、利用銷售退回及其識別

4、財務比率異常變動識別法

5、公司經營環境識別法……

二、現金流量表內部項目的內部鉤稽關系

1、虛增“銷售商品、提供勞務所收到的現金”

2、“收到的其他與經營活動有關的現金”

3、虛減“購買商品接受勞務支付的現金”

4、識別“現金及現金等價物凈增加額”的粉飾

5、分析現金流量表中是否含有大額非正?，F金流量

6、重視對現金流量表間接法編制附注的分析

7、要特別關注 “收到其他與經營的現金”和“支付其他的現金”

8、多表并看，將現金流量表的有關項目與其他報表結合起來閱讀分析……

三、資產負債表內部項目的內部鉤稽關系

1、對資產項目的識別-貨幣資金項目、應收項目、預付賬款項目、存貨項目、固定資產、無形資產……

2、對負債項目的識別-短期借款、應付賬款、應付票據、預收賬款、其他應付款、應付職工薪酬……

3、對所有者權益的識別-實收資本、資本公積……

第二章  運用財務分析工具識別企業實際經營狀況

一、對企業營運能力的精密分析與方法練習

二、銷售能力的精密分析與方法練習 

三、盈利能力的精密分析與方法練習 

四、償債能力的精密分析與方法練習 

五、發展能力的精密分析與方法練習 

六、控制能力的精密分析與方法練習

第三章  十種操縱方式細節展現&識破技術應對騙術

一、操縱合并報表范圍和科目--“嫌貧愛富” 術

二、轉移現金流科目--“乾坤大挪移” 術

三、私藏小金庫或借貸款---“賬外設賬” 術

四、通過應收款掛賬虛增收入---“寅吃卯糧” 術

五、通過售后返租、租金回報承諾方式促銷--“變相融資” 術

六、通過評估等方式虛增資產--“打腫臉充胖子” 術

七、通過關聯企業交易轉移資金---“左手倒右手” 術

八、往來帳中放置大額民間借貸---“藏污納垢” 術

九、通過資本公積放置民間借資款---“假股真債” 術

十、成本法&權益法混用以虛增利潤和資產---“混淆使用” 術

第四章  房地產投資財務測算與操作指引

一、項目施工計劃表的指引與編制

二、總建設成本估算表的測算指引與編制

三、項目投資估算表的測算指引與編制

四、銷售回款及安排的測算指引與編制

五、銷售收入與經營稅金及附加估算的測算指引與編制

六、投資計劃與資金籌措表的測算指引與編制

七、貸款還本付息估算表的測算指引與編制

八、資金來源與運用表的測算指引與編制

九、損益及利潤分配表的測算指引與編制

十、全部現金流量表的測算指引與編制

第五章  房地產企業并購的主要法律風險及防范

第一節 房地產企業收購無法獲悉事實的風險

一、隱瞞債務的風險與防范

1、要進行全面詳細的盡職調查

2、收購方與轉讓方事前書面約定

3、分期約定股權轉讓款

4、要求第三方對相關的隱性債務提供擔保

5、一期房屋由轉讓方承包開發經營滯后銷售

二、虛構債務的風險

1、對股東以及管理層是否誠信要進行調查

2、通過網上公開的信息

3、及時向公安機關報案

三、轉讓過程中“一女二嫁”的風險與防范

1、在盡職調查階段留意其他收購方的動向

2、不斷地查詢相關項目的工商登記資料

3、盡可能盡快辦理工商登記手續

案例：增資擴股方式收購某物業管理公司的55%股權

第二節 房地產企業收購盡職調查中存在的風險與防范

一、調查不全所帶來的風險及案例解析

二、調查中沒有意識到的風險及案例解析

三、調查中沒有意識到的風險防范

四、詳細地閱讀轉讓方所提供的資料

五、提前全面分析其中需要揭示的風險

第三節 房地產企業收購方案設計不當的風險

一、小型及非專業房地產企業股權收購風險與規避

1、防止股權收購方案設計上的重大問題

2、先付款后過戶方案等風險都的體現與案例解析

3、簽訂一份框架性協議并支付一些定金以約束雙方

4、盡職調查后再起草股權轉讓協議

5、股權轉讓款與代償債務款經銀行共管賬戶共管

二、為優化目標公司財務數據致使債權轉讓協議被撤銷的風險

1、方案設計需要考慮因素一：收購目標公司股權成功

2、方案設計需要考慮因素二：避免目標公司被收購之后凈資產為負數

3、案例解析

三、通過收購股權的方式轉讓土地使用權時因表述不當而引發刑事犯罪的風險

1、土地使用權投資開發沒有超過25%的轉讓風險

2、以收購股權的方法來收購土地使用權與刑事責任

3、防范運用股權轉讓的方式轉讓土地使用權的刑事責任風險

四、面對復雜的收購方式因收購兼并協議約定不當而面臨協議無效的風險

五、約定由轉讓方承擔但事實上由受讓人承擔責任的風險

案例：公司分立方式收購某置業公司100股權

第四節  房地產企業收購追償權的行使

一、是違約糾紛還是侵權糾紛

二、追償的主體是受讓方還是目標公司

三、目標公司的主體地位是什么

四、如何設立訴訟請求

案例：以一致行動人方式協議取得某置業公司控制權

第六章 企業境外投融資實務及風險應對策略

第一節 企業境外投資戰略制定與實施案例

一、企業境外投資戰略規劃的制定 

二、企業境外投資戰略目標的實施 

三、企業對外投資資源戰略策略與案例

四、企業對外投資技術戰略策略與案例

五、企業對外投資市場戰略策略與案例

六、企業對外投資品牌戰略策略與案例

七、企業境外投資知識產權戰略與案例

第二節 境外投資項目可行性研究報告調查及案例

一、境外投資項目概況說明及必要性分析

二、境外投資項目的市場與生產規模分析

三、境外投資項目生產技術條件分析

四、境外項目投資估算與資金籌措分析

五、境外投資項目的財務基礎數據分析

六、境外投資項目的企業財務效益分析

七、境外投資工程項目的社會效益分析

第三節 企業境外投資風險分析與應對策略案例

一、企業進行國際化經營商業模式研究與對策 

二、企業海外投資與海外人才有效利用及案例 

三、如何為海外投資提供商業保險與案例

四、企業境外投資風險的識別與分析與案例

五、建立企業對外投資活動的監督系統

六、如何化解文化沖突促進文化融合與案例 

總結

【授后服務】

課后免費非現場解決企業實際遇到的問題。